O que é Gestão Condominial?
Blogs e Colunas | Vida em Condomínio 05/11/2018 15:31 - Atualizado em 05/11/2018 17:45

Para dar início a nossa série sobre Gestão Condominial, nada mais adequado do que começar esclarecendo o que é um condomínio edilício. O significado da palavra condomínio é “direito de propriedade exercido, simultaneamente, por duas ou mais pessoas” . Ou seja, é a circunstância em que duas ou mais pessoas são possuidoras de um determinado bem.

As primeiras habitações similares a um condomínio de que se tem conhecimento datam do período do Império Romano, onde as casas eram construídas umas sobre as outras e possuíam dois ou mais indivíduos como proprietários. Contudo, somente a partir da Revolução Francesa ganharam uma conotação moderna e mais parecida com o atual modelo, sobretudo no final do século XIX, após a Segunda Revolução Industrial.

No Brasil, a partir da década de 40, com a acentuada necessidade de ocupar cada vez mais cidadãos em cidades com cada vez menos espaço, surgem as primeiras construções das habitações coletivas.

Com o acelerado crescimento deste tipo de habitação, torna-se inevitável sua regulamentação para nortear as incorporações futuras, bem como para sanar problemas de convivência nos condomínios, sendo promulgada, em 16 de dezembro de 1964, pelo então presidente Castello  Branco, a Lei 4.591, que, posteriormente, em 2002, foi alterada e complementada pela Lei 10.406, à época, sancionada pelo presidente Fernando Henrique Cardoso.

Ao contrário do que muitos pensam, condomínio edilício não possui personalidade jurídica, pois não está enquadrado nas situações previstas pelo Art. 44 do Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/2002. A definição do condomínio edilício é dada pela Lei 4.591/64, em seu Art. 3º, que diz: “O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino”.

Portanto, basicamente, o condomínio edilício é toda edificação, ou conjunto de edificações, pertencente a um conjunto de proprietários, os chamados condôminos.

Por muitos anos, a gestão dos condomínios foi exercida unicamente pela figura do Síndico, contudo, com a modernização dos empreendimentos, o avanço da tecnologia, as mudanças nas relações em comunidade e a crescente fiscalização em relação às obrigações legais, as rotinas de gestão passaram a exigir cada vez mais conhecimento dos Síndicos em diversas áreas.

Apesar de não ser pessoa jurídica de direito privado, os condomínios funcionam de forma semelhante a uma empresa, inclusive com algumas obrigações legais similares, como recolhimento de tributos e encargos trabalhistas, por exemplo. Além disso, a complexidade dos processos de administração fez com que os Síndicos buscassem suporte especializado, levando ao surgimento das Administradoras de Condomínios, que se tornaram imprescindíveis na gestão dos condomínios para garantir eficiência, transparência e segurança, sendo responsáveis pelas atividades de assessoria nas áreas contábil, financeira, rotinas de departamento pessoal, cobrança extrajudicial de taxas em aberto, apoio na preparação do cronograma de manutenções periódicas, participação nas assembleias gerais, elaboração de documentos e todas as demais tarefas de suporte administrativo. Desta forma, o Síndico passar a direcionar sua atuação com foco na gestão interna dos empreendimentos, como o gerenciamento de conflitos e interesses dos moradores, coordenação dos funcionários, cuidados com a segurança e manutenção predial, aquisição de bens e contratação de serviços.

Temos, então, que Gestão Condominial é um termo que surgiu para definir o conjunto de ações e negócios desenvolvidos visando o funcionamento, conservação, manutenção e valorização de empreendimentos coletivos com fins residenciais e/ou comerciais. A gestão condominial se tornou um negócio dinâmico e os condôminos já não se contentam com Administradoras que fazem apenas o básico. As empresas devem se reinventar e proporcionar a melhora da convivência entre as pessoas e contribuir com a valorização do patrimônio de seus clientes, através de ações promocionais, criação de redes de relacionamento, programas de fidelidade, consultorias financeiras ativas, demonstrando tendências e possibilidades de otimização de custos, além, é claro, de contar com toda a tecnologia disponível. O mundo moderno exige agilidade de resposta, de forma assertiva e veloz. Por isso, é importante optar pela contratação de uma empresa Administradora séria, com lastro financeiro, experiência, expertise, transparência e credibilidade.

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Daniel Lima é contabilista formado pelo Instituto Monitor/RJ, registrado no Conselho Regional de Contabilidade de Sergipe, com qualificação em Análise Fiscal, Análise Tributária e Administração de Condomínios. Com vasta experiência na área condominial, já atuou em grandes empresas do setor e em diversos empreendimentos do estado de Sergipe. Atualmente, é Gerente de Administração de Condomínios do Grupo Multserv e colunista do Portal F5 News.

E-mail: daniellima@multserv.net


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